Roczne zebranie wspólnot mieszkaniowych

Roczne zebranie ogółu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową powinno być zwołane o najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (tj. do 31 marca danego roku). Po bezskutecznym upływie wskazanego terminu prawo zwołania zebrania przechodzi na każdego właściciela lokalu.

O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali obowiązany jest zawiadomić na piśmie każdego właściciela lokalu przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Ponadto w wypadku planowanej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. Przedmiotem rocznego zebrania ogółu właścicieli lokali powinny być w szczególności:

1. uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
2. ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali;
3. sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Zarząd lub zarządca są uprawniony do podjęcia decyzji, czy głosowanie nad uchwałami będzie odbywało się na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów lub w trybie mieszanym tj. w wyniku oddania głosów częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Należy jednocześnie podkreślić, iż brak większości głosów „za" uchwałą o treści pozytywnej nie oznacza automatycznie podjęcia uchwały negatywnej o treści przeciwnej. Nieuzyskanie wymaganej większości oznacza, że uchwała nie została podjęta i nie istnieje w sensie prawnym, a w takiej sytuacji nie można uznać, że doszło do uchwalenia aktu o treści przeciwnej do projektu poddanego pod głosowanie. Aby uchwała negatywna została podjęta projekt uchwały powinien zawiera treść negatywną (np. „odmawia się zgody") i uzyskać aprobatę większości właścicieli lokali (por. uchwała Sądu Najwyższego z 20 listopada 2024 r. wydana w sprawie o sygn. akt III CZP 20/23).