Projekt zmian w ustawie o wspólnotach mieszkaniowych

Ministerstwo Finansów i Gospodarki przygotowało projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane.
W projekcie planowane jest m. in.:

1. Wskazanie, iż elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada Wspólnota. Chodzi tutaj o dźwigary, płytę balkonową wraz z izolacją, balustradę balkonu oraz inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku. Składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności właściciela) pozostanie wewnętrzna przestrzeń balkonu.
2. Zdefiniowanie Wspólnoty Mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej, ale wyposażonej w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku (odrębnego od majątków właścicieli lokali), z zastrzeżeniem, iż winien on być związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
3. Wprowadzenie możliwości dochodzenia przez Wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali bez konieczności cesji wierzytelności od wszystkich właścicieli.
4. Wprowadzenie obowiązku udostępnienia przez właściciela lokalu w związku z prowadzonymi przez wspólnotę kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego oraz obowiązku wykonywania zaleceń pokontrolnych. W celu jego wyegzekwowania planowana jest wprowadzenie sankcji - w przypadku uporczywego uchylania się od ww. obowiązku zarząd/zarządca może wystąpić do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela grzywną.
5. Wskazanie, iż urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności spoczywają na Wspólnocie.
6. Doprecyzowanie, iż właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania Wspólnoty, tj. gdy egzekucja przeciwko Wspólnocie okaże się bezskuteczna – ponosi ją każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.
7. Wprowadzenie pojęcia funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, stanowiącego majątek Wspólnoty (a nie poszczególnych właścicieli lokali), do którego utworzenia wymagana będzie uchwała właścicieli.
8. Wprowadzenie wymogu uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali liczonej wielkością udziałów przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a zatem zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem). Zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisów wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów (tj. powyżej 50% sumy wszystkich udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu), po zmianach wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (2-tygodniowego terminu) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu.
9. Wprowadzenie elektronicznego obiegu informacji we Wspólnotach, zgodnie z projektem forma elektroniczna będzie traktowana równorzędnie z pisemną.
10. Przedłożenie o miesiąc terminu (do końca kwietnia) na złożenie na rocznym zebraniu sprawozdania zarządu/zarządcy Wspólnoty wraz z wprowadzeniem obligatoryjnej formę pisemnej sprawozdania.

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to II kwartał 2026 r.